TAPU SÝCÝL MÜDÜRLÜÐÜNDE YAPILACAK SATIÞ VEYA DÝÐER ÝÞLEMLER
TAPU SÝCÝL MÜDÜRLÜÐÜNDE YAPILACAK SATIÞ VEYA DÝÐER ÝÞLEMLER ÝÇÝN BAÞVURU VE ÝZLENEN YÖNTEM
Tapu Sicil Müdürlüklerine Baþvuru Þekli
Tapu Sicil Müdürlüklerinde iþlem yaptýrmak isteyenler bizzat veya vekilleri (temsilcileri), varsa kanuni temsilcisi (vekil, vasi, kayyým ve kanuni müþavir) vasýtasýyla ne tür iþlem yaptýrmak istediklerini Tapu Sicil Müdürüne bildirirler ve ayrýca, bu rehberde her iþlem için gerekli olduðu belirtilen belgeleri ibraz ederler.
Tapu Sicil Müdürü istemi hak sahibinden veya yetkili temsilcisinden geldiði ve ibraz edilen belgelerin de eksiksiz olduðunu tespit ettikten sonra, baþvuru fiþini düzenleyip iþlemi ilgili memura havale eder.
Ýstemin karþýlanabileceðinin anlaþýlmasý halinde, vatandaþýn sözlü istemi, iþin mahiyetine göre tescil,terkin, istem belgesi veya resmi senet düzenlenerek görevlendirilen memurca yazýlý hale getirilir.
Görevlendirilen memur, yapýlacak iþlem için gerekli tapu harcýný hesaplayýp T.C Ziraat Bankasý, Vakýflar Bankasý, Halk Bankasý, Ýþ Bankasý, Yapý ve Kredi Bankasý þubesindeki vergi dairesi adýna açýlan hesaba yatýrýlmasý için tahakkuk fiþi düzenleyerek vatandaþa verir.Ayrýca döner sermaye ücreti tahsil edilir.
Tapu harçlarý yatýrýldýktan sonra, iþlem resmi senet gerektiriyor ise, düzenlenen resmi senet Tapu Sicil Müdürünün huzurunda taraflar okutulur ve isteklerine uygun olup olmadýðý sorulur.Ýsteklerine uygun olup olduðunu bildirmeleri halinde taraflar resmi senetteki adlarýnýn olduðu yere “okudum” ibaresini kendi el yazýlarý ile yazýp imzalarlar.
Taraflar arasýnda okuma-yazma bilmeyenler var ise, yanlarýnda iki tanýk getirmeleri istenir ve düzenlenen resmi senet taraflar ve tanýklar huzurunda yüksek sesle okunur ve isteklerine uygun olup olmadýðý sorulur.Ýsteklerine uygun olduðu söylendiði takdirde, okuma-yazma bilmeyen kiþinin adýnýn üzerine “okundu” ibaresi yazýlýp bu þahsýn parmak izi ve varsa mühürü basýlýr ve tanýklarca tasdik ettirilir.
Saðýr-dilsiz veya Türkçe bilmeyen kiþilerin iþlemlerinde ise yine yanlarýnda iki tanýk ve yeminli tercüman getirmeleri istenir ve düzenlenen resmi senedin içeriði tercüman tarafýndan taraflar ve tanýklar huzurunda þahsa anlatýlýr ve isteðine uygun olup olmadýðý sorulur.Ýsteðe uygun olmasý halinde bu kiþilerin isminin üzerine “okundu” ibaresi yazýlýp altýna imzasý alýnýr ve tanýklara tasdik ettirilir.Ýþlem tamamlandýktan sonra iþlemin niteliðine göre tapu senedi veya ipotek belgesi düzenlenip ilgilisine verilir.
Kadastro Müdürlüklerine Baþvuru Þekli
Kadastro Müdürlüklerinde iþlem yaptýrmak isteyenler bizzat veya vekilleri (temsilcileri) varsa kanuni temsilcisi(vekil, vasi, kayyým ve kanuni müþavir) vasýtasýyla önce Kadastro Müdürüne gerekli belgeleriyle müracaat ederek ne tür iþlem yaptýrmak istediklerini bildirirler.
Kadastro Müdürü iþlemin taþýnmaz mal maliki veya temsilcisinden geldiðini ve ibraz edilen belgelerin de eksiksiz olduðunu tespit ettikten sonra baþvuru fiþini düzenleyip iþlemi ilgili memur ya da memurlar havale eder.
Ýstemin karþýlanabileceðinin anlaþýlmasý halinde ilgilisinin sözlü istemi görevli memurca iþin mahiyetine göre istem belgesi düzenlenerek yazýlý hale getirilir ve talep sahibinin imzasý alýnýr.
Plan örneði taleplerinde 492 Sayýlý Harçlar Kanununda belirtilen harç miktarý ilgilisi tarafýndan T.C. Ziraat Bankasý, Vakýflar Bankasý, Halk Bankasý, Ýþ Bankasý, Yapý Kredi Bankasýna veya ilgili maliye veznesine yatýrýlýr.Diðer iþlemlerde Döner Sermaye ücretleri ilgili Banka veya Döner Sermaye Ýþletmesi Saymanlýðýna yatýrýlýr.
Büro ve arazi kontrol ve ölçüleri yapýlarak iþin gerektirmesi durumunda tescil bildirimi (beyanname) hazýrlanýr.Beyannameye danga pulu yapýþtýrýlýp ilgililerin imzasý alýnarak tescil yapýlmak üzere bir üst yazý ile Tapu Sicil Müdürlüðüne gönderilir.
BAÐIÞ (HÝBE)
Gerekli Belgeler
- Baðýþlanacak taþýnmaz mala ait varsa tapu senedi, yoksa taþýnmaz malýn ada ve parsel numarasýný belirtir belge veya malikin sözlü beyaný,
- Baðýþlayan ve baðýþý kabul edenlerin fotoðraflý nüfus cüzdanlarý veya pasaportlarý, T.C Kimlik ve vergi numaralarý
- Baðýþlayanýn bir, baðýþý kabul edenin iki adet son altý ay içinde çekilmiþ 6 x 4 cm. büyüklüðünde vesikalýk fotoðraflarý,
- Akitte taraflardan biri veya ikisi vekil, vasi, kayyým ve kanuni temsilci ile temsil edilecek ise, ayrýca temsile iliþkin belge.
Ýþlemin Mali Yönü
492 Sayýlý Harçlar Kanununa göre ekli (4) sayýlý tarifenin (4.a) pozisyonuna gereðince;
- Baðýþlanan taþýnmaz malýn ve mülkiyetten gayri ayni haklarýn genel beyan döneminde beyan edilen deðerinden (diðer yýllarda bir önceki senenin emlak vergisi deðerine her yýl Vergi Usül Kanunu hükümleri uyarýnca belirlenen yeniden deðerleme oraný uygulanmak suretiyle bulunacak deðerden) az olmamak üzere beyan edilen deðeri üzerinden binde 54 oranýnda tapu harcý, baðýþý kabul edenden tahsil edilir.
- Ayrýca taþýnmaz malýn varsa veraset ve intikal vergisi ile vakýf taviz bedeli iliþiði kestirilir.
- Baðýþ iþleminden sonra, veraset ve intikal vergisi yönünden tapu sicil müdürlüðünce vergi dairesine duyuruda bulunulur.
- Döner sermaye Ýþletmesince belirlenen tarifeye göre ücret alýnýr.
TRAMPA
Gerekli Belgeler
- Trampasý yapýlacak taþýnmaz mallara ait varsa tapu senetleri, yoksa taþýnmaz malýn ada ve parsel numarasýný belirtir belge ve malikin sözlü beyaný,
- Trampa yapýlacak maliklerin veya yetkili temsilcilerinin fotoðraflý nüfus cüzdanlarý veya pasaportlarý, T.C. Kimlik ve Vergi numaralarý,
- Trampa yapanlarýn son altý ay içinde çekilmiþ 6x 4 cm. büyüklüðünde ikiþer adet vesikalýk fotoðrafý,
- Akitte taraflardan biri veya ikisi kanuni temsilci(vekil, vasi, kayyým)ile temsil edilecek ise, ayrýca temsile iliþkin belge.
- Taþýnmaz mallarýn trampa yolu ile devir ve iktisabýnda taþýnmaz mallarýn genel beyan döneminde beyan edilen emlak vergisi deðerlerinden (diðer yýllarda bir önceki senenin emlak vergisi deðerine her yýl Vergi Usül Kanunu hükümleri uyarýnca belirlenen yeniden deðerleme oraný uygulanmak suretiyle bulunacak deðerden) az olmamak üzere, ilgililerce beyan edilecek deðerleri üzerinden, her iki taraftan ayrý ayrý binde 15 oranýnda tapu harcýi tahsil edilir.
- Ayrýca taþýnmaz mallarýn varsa veraset ve intikal vergisi ile vakýf taviz bedeli iliþiði kestirilir.
- Döner Sermaye Ýþletmesince belirlenen tarifeye göre ücret alýnýr.
TAKSÝM (PAYLAÞMA)
Gerekli Belgeler
Taksime konu olan taþýnmaz mallarýn varsa tapu senetleri, yoksa taþýnmaz malýn ada ve parsel numarasýný belirtir belge veya malikin sözlü beyaný,
- Taksim konusu taþýnmaz mallarýn ortak maliklerinin veya yetkili temsilcilerinin fotoðraflý nüfus cüzdanlarý veya pasaportlarý, T.C Kimlik ve vergi numaralarý,
- Ortak maliklerin ikiþer adet 6x 4 cm. büyüklüðünde son altý ay içinde çekilmiþ vesikalýk fotoðrafý,
- Akitte taraflardan biri veya ikisi vekille temsil edilmiþ ise, ayrýca temsile iliþkin belge,
- Elbirliði mülkiyet olarak kayýtlý taþýnmaz mallarda (paylý mülkiyete dönüþmemiþ veya muris adýna kayýtlý) taþýnmaz mal malikinin tüm mirasçýlarý arasýnda noterce düzenlenmiþ ve mirasçýlarýn fotoðraflarýný taþýyan onaylý taksim sözleþmesi gereðince, (Sözleþmede mirasçýlara tescil isteme yetkisi verilmiþ ise her biri kendisine düþen taþýnmaz malýn tescilini isteyebilir.Tescil yetkisi yoksa, bütün mirasçýlarýn tescil isteminde bulunmasý, bu mümkün olmadýðý taktirde tescil için mahkemeden karar alýnmasý gerekir.)
- Paylý mülkiyete yönelik taþýnmazlarýn pay sahipleri arasýnda aynen taksiminde, tüm maliklerin bizzat veya yetkili temsilcilerinin katýlýmýyla resmi senet düzenlenmek suretiyle;
Ýfrazen taksim iþleminde ise, kadastro müdürlüðünce düzenlenecek deðiþiklik beyannamesiyle birlikte yine tüm maliklerin veya yetkili vekillerinin katýlýmýyla resmi senet düzenlenmek suretiyle taleplerin karþýlanmasý.
• Taksim, terekeye dahil taþýnmaz mallarýn, kanuni mansup mirasçýlar arasýnda aynen ve ifrazen yapýlacak ise veya imar parselasyon planlarý uygulama sonucu þuyulanan parsellerin pay sahipleri arsýnda rýzaen veya hükmen yapýlmakta ise, taþýnmaz mallarýn genel beyan döneminde beyan edilen emlak vergisi deðerinden (diðer yýllarda bir önceki senenin emlak vergisi deðerine her yýl Vergi Usül Kanunu hükümleri uyarýnca belirlenen yeniden deðerleme oraný uygulanmak suretiyle bulunacak deðerden) az olmamak üzere beyan edilecek deðerleri üzerinden binde 9 oranýnda tapu harcý,
• Paylý mülkiyete konu olan taþýnmaz mallarýn ifrazen veya hükmen pay sahipleri arasýnda aynen veya ifrazen taksiminde taþýnmaz mallarýn genel beyan döneminde beyan edilen emlak vergisi deðerlerinden (diðer yýllarda bir önceki senenin emlak vergisi deðerine her yýl Vergi Usül Kanunu hükümleri uyarýnca belirlenen yeniden deðerleme oraný uygulanmak suretiyle bulunacak deðerden) az olmamak üzere beyan edilecek deðerleri üzerinden binde 3,6 oranýnda tapu harcý, tahsil edilir.
• Varsa, taþýnmaz mallarýn veraset ve intikal vergisi iliþiði kestirilir.
• Döner Sermaye Ýþletmesince belirlenen tarifeye göre ücret alýnýr.
ÝPOTEK
Gerekli Belgeler
• Ýpotek edilecek taþýnmaz mala ait varsa tapu senedi, yoksa taþýnmaz malýn ada ve parsel numarasýný belirtir belge veya malikin sözlü beyaný,
• Alacaklý ve borçlunun veya yetkili temsilcilerinin fotoðraflý nüfus cüzdanlarý veya pasaportlarý, T.C Kimlik ve Vergi numaralarý,
• Alacaklýnýn iki, borçlunun bir adet son altý ay içinde çekilmiþ 6 x 4 cm. büyüklüðünde vesikalýk fotoðraflarý,
• Akitte taraflardan biri veya ikisi vekille temsil edilmiþse, ayrýca temsile iliþkin belge.
Ýþlemin Mali Yönü
492 Sayýlý Harçlar Kanununa ekli (4) sayýlý tarifenin (7.a, b, c) pozisyonlarýna göre;
• Aktin icrasýndan önce, ipotekle temin edilen borç miktarý üzerinden binde(3,6) tapu harcý ve 488 Sayýlý Damga Vergisi Kanununa baðlý (1) sayýlý tablonun (I.1.a)pozisyonuna göre de binde (7.5) oranýnda damga vergisi, ipotek borçlusundan tahsil edilir.
• Döner Sermaye Ýþletmesince belirlenen tarifeye göre ücret.
(*) 2644 Sayýlý Tapu Kanunun 26 ncý maddesinde yapýlan deðiþikliklerle konut yapanlara, ihracatlçýlara, turizm tesisi yapanlarla iþletmecilerine, sanayicilere, esnaf ve sanatkarlara konularý ile ilgili olarak kamu kurum ve kuruluþlarýnca açýlacak krediler ile tarýmsal (zirai) krediler nedeniyle yapýlacak ipotek iþlemlerinde resmi senet düzenlenmesine gerek yoktur.Bu durumda taraflarca (borçlu ile kredi veren kamu kurum ve kuruluþlarý tarafýndan) imzalanmýþ sözleþmenin taþýnmaz mal maliki veya yetkili vekili tarafýndan tapu idaresine verilerek ipotek tesis ve tescil isteminde bulunulmasý yeterlidir.
KAT ÝRTÝFAKI KURULMASI
Gerekli Belgeler
• Ayýrma için serbest mühendislerce düzenlenmiþ ve uygunluðu Kadastro Müdürlüðünce kontrol edilerek onaylanmýþ plan ve eki belgeler,
• Ayrýlmasý istenen taþýnmaz malýn sahibine ait veya yetkili temsilcilerinin nüfus cüzdaný ve temsil belgesi, T.C Kimlik ve ,vergi numaralarý,
• Ýstendiði taktirde, tapu senetlerine yapýþtýrýlmak üzere ayýrmalarda (ayrýlmasý istenilen parça sayýsý kadar) taþýnmaz mal sahibinin son altý ay içinde çekilmiþ 6 x 4 cm. büyüklüðünde vesikalýk fotoðrafý,
• Taþýnmaz malýn bulunduðu yere göre Belediye Encümeni veya Ýl Ýdare Kurulunun olumlu kararý
Ýþlemin Mali Yönü
492 Sayýlý Harçlar Kanununa ekli (4) sayýlý tarifenin (6.a, b) pozisyonuna göre;
• Ayrýlan taþýnmaz mallarýn genel beyan döneminde beyan edilen emlak vergisi deðerinden (diðer yýllarda bir önceki senenin emlak vergisi deðerine her yýl Vergi Usül Kanunu hükümleri uyarýnca belirlenen yeniden deðerleme oraný uygulanmak suretiyle bulunacak deðerden) az olmamak kaydýyla, beyan edilecek deðerleri üzerinden binde 9 oranýnda tapu harcý mal sahibinden tahsil edilir.
• Döner Sermaye Ýþletmesince belirlenen tarifeye göre ücret alýnýr.
DÜZELTME (TASHÝH) ÝÞLEMLERÝ
Gerekli Belgeler
• Üzerinde düzeltme istenen taþýnmaz ait varsa tapu senedi, yoksa taþýnmaz malýn ada veya parsel numarasýný belirtir belge veya malikin sözlü beyaný,
• Taþýnmaz mal sahibinin veya yetkili temsilcisinin fotoðraflý nüfus cüzdaný veya pasaport, T.C Kimlik ve Vergi numaralarý,
• Taþýnmaz mal sahibinin son altý ay içinde çekilmiþ 6 x 4 cm. büyüklüðünde bir adet vesikalýk fotoðrafý,
• Düzeltme nedenini gösterir belgenin aslý veya onaylý örneði.
Ýþlemin Mali Yönü
492 Sayýlý Harçlar Kanununa ekli (4) sayýlý tarifenin (13. c) pozisyonlarýna göre her nevi cins ve kayýt tahsisinde taþýnmazýn genel beyan döneminde beyan edilen emlak vergisi deðeri üzerinden (diðer yýllarda bir önceki senenin emlak vergisi deðerine her yýl Vergi Usül Kanunu hükümleri uyarýnca belirlenen yeniden deðerleme oraný uygulanmak suretiyle bulunacak deðerden) onbinde 5 tapu harcý, (Ýdarenin kendi kusurundan meydana gelen hatalar harca tabi deðildir.)
Döner Sermaye Ýþletmesince belirlenen tarifeye göre ücret alýnýr.
Emlak Alýrken...
Gayrimenkul alanlar ve satanlarýn, Vergi yasalarýnda ve Harçlar yasasýnda yer alan bazý özel hükümleri önceden bilmelerinde sayýsýz yarar var. Gayrimenkul alanlarýn; aldýklarý gayrimenkulün geçmiþ yýllarda emlak vergisi borcunun olup olmadýðýna, tapu deðeri gösterilirken belirlenecek tutarýn gelir vergisi ve harç yönünden taþýdýðý özellikler, verilecek olan ilk emlak vergisi beyannamesi eþe yada çocuða gayrimenkul alýnmasý gibi hususlar dikkat edilmesi gereken baþlýca noktalarý oluþturuyor.Ýlgili, Belediyede Gayrimenkulun yýl içindeki deðerlendirmesi öðrenildikten sonra satýþ yapýlmasý gerekir.
Gayrimenkul satanlarýnda; gayrimenkulün tapudaki satýþ deðeri bu deðerin gelir vergisi ve harç yönünden önemi, satýþtan doðan kazancýn gelir vergisi þirketlerin gayrimenkul satýþýndaki vergi istisnasý gibi hususlarda, satýcýnýn dikkat etmesi gereken noktalarý oluþturuyor.
Aþaðýda gayrimenkul alanlarýn ve satanlarýn dikkat edecekleri noktalar, ayrý ayrý baþlýklar altýnda ele alýnarak açýklanmaya çalýþýlmýþtýr.
Gayrimenkul alýmýnda dikkat edilecek noktalar
Gayrimenkulün geçmiþ vergi borcu
Özellikle, kullanýlmýþ gayrimenkul alanlarýn, gayrimenkulün geçmiþ yýllardaki emlak vergisinin ödenip ödenmediðini baþka bir anlatýmla, emlak vergisi borcunun olup olmadýðýný araþtýrmalarýnda yarar vardýr. Bunun en pratik yolu, satýcýdaki makbuzlarý alýp kontrol etmek ve her ihtimale karþýda birer fotokopisini saklamaktýr.Veya ilgili belediyesinden gayrimenkula ait borç olup olmadýðý veya emlak beyannamesinin verilip verilmediði öðrenilebilir.
Emlak vergisi Yasasý'nýn 30.maddesinin son fýkrasýna göre; satýþ konusu gayrimenkulün, satýldýðý yýl ve geçmiþ yýllara ait ödenmemiþ emlak vergisinin ödenmesinden, alýcý ve satýcý müteselsilen yani zincerleme olarak sorumlu tutulurlar. Gayrimenkulü satýn alan kiþi, ödediði geçmiþ yýl emlak vergilerini faiziyle birlikte daha sonra önceki sahibine rücu edebilir (1).
Gayrimenkulün tapudaki deðeri
Gayrimenkulun tapudaki deðeri birkaç açýdan önemlidir.
• Gelir Vergisi Açýsýndan:
Gayrimenkullerin, iktisap yani edinme tarihinden itibaren 4 yýl içinde elden çýkarýlmasýndan saðlanan kazanç "Deðer artýþý kazancý" olarak beyan edilip gelir vergisinin ödenmesi gerekiyor (GVK geçici md. 56/D-6) Satýn aldýðý gayrimenkulü 4 yýl içinde elden çýkarmalarý söz konusu olanlarýn, gayrimenkulün maliyet bedeline esas olan, alýþ bedelini düþük göstermemelerinde yarar var. Aksi halde, 4 yýl içinde satýlmasý sonucu ortaya gerçeðin de üzerinde bir kar çýkar(2).
• Harç Yönünden
2001 yýlý baþýndan itibaren gayrimenkullerin harca esas olan deðeri yüzde 56 oranýnda arttý. Gayrimenkulün gerçek alýþ bedelinin tapu harcýna esas olan tutardan düþük olmasý halinde, gerçek alýþ bedelinin tapu senedine yazýlmasýný tapu iþlemleri sýrasýnda talep etmek mümkündür. Bu durum özellikle kamu görevlilerini "mal beyaný" yönünde önümüzdeki yýllarda da, vergi mükelleflerini de "nereden buldun" sorgulamasý yönünden ilgilendiriyor.
• Harcýn Oraný Yönünden
Gayrimenkul alýmý sýrasýnda, hem alýcý hem de satýcý; Tapu harcýna esas deðer üzerinden binde 15 oranýnda harcý ayrý ayrý öderler.
Gayrimenkul Harçlarý Oran (binde)
Gayrimenkul alým-satýmýnda (alýcý veya satýcý ayrý ayrý) 15
Gayrimenkullerin, sermaye þirketlerine sermaye olarak konulmasý 36
Gayrimenkullerin ifraz,taksim ve birleþtirme iþlerinden 9
Gayrimenkul ipoteðinden saðlanan borç miktarý üzerinden 3.6
Kira sözleþmelerinde, kira süresinin tapuya tescilinde, hesaplanacak kira tutarý üzerinden sözleþme yoksa bir yýllýk kira bedeli üzerinden 5.4
Arsa ve arazi üzerine yeniden inþa olunan binalarýn tescilinde emlak (bina) vergisi deðeri üzerinden 15
Gayrimenkullerin, ölünceye kadar bakma anlaþmasýna dayanarak edinilmesinde, emlak vergisi deðeri üzerinden 15
Emlak Vergisi Beyannamesi
Gayrimenkul alanlarýn 3 ay içinde emlak vergisi beyannamesi vermeleri gerekiyor.buna göre örneðin ocak 2004'de gayrimenkul alanlarýn en geç 30 Mart 2005'e kadar emlak vergisi beyannamesi vermeleri gerekiyor. (EVK md. 23/c) emlak vergisi ise izleyen yýlda ödenmeye baþlanacak. Satýldýðý yýlýn emlak vergisini ise satýcý ödeyecektir. Gayrimenkulün, bütçe yýlýnýn son üç ayý içinde, örneðin Kasým ayýnda alýndýðý durumlarda emlak vergisi beyannamesi gayrimenkulün alýndýðý tarihten itibaren "üç ay içerisinde" verilecek (EVK md.23).
Eþe ve çocuða alýnan gayrimenkul
Gayrimenkulun eþ yada çocuða alýnmasý ancak ödemesinin aile reisi tarafýndan yapýlmasý halinde "Ývazsýz" yani karþýlýksýz bir intikal söz konusu olur. Bu ise veraset ve intikal vergisine tabidir. Eþ yada çocuðun beyanname verip yüzde 5 - 15 arasýnda oraný deðiþen, veraset ve intikal vergisini ödemeleri gerekir. Ancak aile reisinin eþe yada çocuða gayrimenkulün bedelini "borç olarak'' vermesi halinde herhangi bir vergileme söz konusu olamaz (4).
Gayrimenkul satýþýnda dikkat edilecek noktalar
Gayrimenkulün gerçek satýþ deðeri
Gayrimenkulunüzün, gerçek satýþ deðerinin, tapu harcýna esas olan deðerin altýnda olmasý halinde gerçek alým satým bedelinin, tapu senedinde ayrýca gösterilmesinin satýcý tarafýndan talep edilmesi gerekiyor. Bu durumda, tapu harcýna esas olan tutar üzerinden harç alýnýr, ancak tapu senedinde gerçek satýþ bedeli yazýlýr.
Ödenecek harç
Gayrimenkul satýþýnda, hem satýcý hem de alýcý, tapu harcýna esas deðer üzerinde, binde 15 oranýnda harcý ayrý ayrý öderler.
Kazancýn gelir vergisi
Gayrimenkulün iktisap yani edinme tarihinden itibaren 4 yýl içinde satýlmasý halinde satýþtan doðan kazanç nedeniyle gelir vergisi ödenmesi söz konusu olabilir. Ancak 4 yýllýk süre geçtikten sonra satýlmasý halinde kazancýn tutarý ne olursa olsun gelir vergisi ödenmez. (GVK geçici Md.56/D-6) Satýlan gayrimenkul miras yada hibe yoluyla edinilmiþse satýþ bedeli kaç milyar lira olursa ve ne zaman satýlýrsa satýlsýn,ortaya çýkan kazanç nedeniyle gelir vergisi ödenmez.
Þirketlerin gayrimenkul satýþý
Þirketlerin, aktifinde kayýtlý olan gayrimenkulleri elden çýkarmalarý halinde,beyan edecekleri asgari deðer, ödeyecekleri harç oraný aynen yukarýda olduðu gibidir. Þirketler gayrimenkulün satýþý nedeni ile fatura düzenlemek ve ayrýca KDV tahsil etmek zorundadýrlar. Gayrimenkul ün satýþýndan doðan kazanç da vergiye tabidir.
Kurumlar vergisi mükellefi olan þirketler,en az 2 yýldýr iþletmelerinin aktifinde kayýtlý olan gayrimenkulü sattýklarýnda, satýþtan doðan kazancý sermayelerine eklerlerse :
- Gayrimenkul satýþ kazancý nedeni ile kurumlar vergisi ödemezler.
- Tapu harcý ödemezler.
- Satýþ iþlemi de KDV ye tabi tutulmaz.
Ancak satýþtan doðan kazanç nedeni ile yüzde 15 stopaj öderler.(KVK geçicimd.28)
Satýþýn belediyeye bildirilmesi
Gayrimenkulünü satanlar, ilerde emlak vergisine çöp vergisine yönelik bir takiple karþýlaþabilirler. Bunu önlemek için gayrimenkulün satýþýný yaptýktan hemen sonra ilgili belediyeye bir dilekçe ile durumu bildirmelerinde yarar vardýr.
Gayrimenkulü satanlarýn kazanç vergisi
Gayrimenkulün iktisap (yani edinme) tarihinden itibaren 4 yýl geciktikten sonra satýlmasý, örneðin 1996 yada daha önceki yýllardan edinilen gayrimenkulün satýlmasý halinde kaç liraya satýlýrsa satýlsýn gelir vergisi ödenmeyecek (GVK geçici md.56/D6).
Satýlan gayrimenkulün edinme tarihten itibaren 4 yýl içinde satýlmasý halinde ise ortaya çýkan kazanç nedeni ile, gelir vergisi ödenmesi söz konusu olabilecek. Ancak gayrimenkulün miras yada hibe yoluyla edinildiði durumlarda satýþ bedeli kaç milyar lira olursa olsun gelir vergisi ödenmez. (GVK geçici md.56/D6)
1- Kazancýn hesabý ve vergisi
Deðer artýþý kazancý olarak nitelendirilen gayrimenkul satýþý kazancý "iktisap tarihinden itibaren 4 yýl içinde satýlan" gayrimenkuller için söz konusu.Bu süre geçtikten sonra gayrimenkul kaç liraya satýlýrsa satýlsýn gelir vergisi ödenmez.(GVK geçici md.56/D-6).örneðin 10 mart 1997'de satýn aldýðý gayrimenkulü 9 mart 2001 de satan ve bundan da 50 milyar lira kazanç saðlayan bir kiþi bu kazancý nedeniyle gelir vergisi ödeyecek. Oysaki iki gün daha bekleyip 11 mart 2001'de satýþ yapsaydý 50 milyarlýk kazancý nedeni ile 50 lira dahi gelir vergisi ödemeyecekti.
2- Verginin hesabý
Gayrimenkulün satýþýndan doðan ve 3,5 milyar lirayý aþan kazanç kýsmý üzerinden, Gelir vergisi Kanunu'ndaki vergi "vergi tarifesine göre" yüzde 20-45 arasýnda deðiþen gelir vergisi hesaplanýr. Gelir vergisinin yüzde 10'u kadar da "fon payý" tahakkuk ettirilir.
Sonuç
Gayrimenkul alým-satýmýnda, çok sayýda vergi ve harç ile baðlantýlý özel durumlar söz konusu. Alým-satým iþlemleri sýrasýnda ve sonrasýnda bunlarýn göz önüne alýnmasý ve o yönde iþlem yapýlmasý, cezalý uygulamalarla ve vergilerle karþýlaþmayý önleyebilecek.
