TAPU SİCİL MÜDÜRLÜĞÜNDE YAPILACAK SATIŞ VEYA DİĞER İŞLEMLER
TAPU SİCİL MÜDÜRLÜĞÜNDE YAPILACAK SATIŞ VEYA DİĞER İŞLEMLER İÇİN BAŞVURU VE İZLENEN YÖNTEM
Tapu Sicil Müdürlüklerine Başvuru Şekli
Tapu Sicil Müdürlüklerinde işlem yaptırmak isteyenler bizzat veya vekilleri (temsilcileri), varsa kanuni temsilcisi (vekil, vasi, kayyım ve kanuni müşavir) vasıtasıyla ne tür işlem yaptırmak istediklerini Tapu Sicil Müdürüne bildirirler ve ayrıca, bu rehberde her işlem için gerekli olduğu belirtilen belgeleri ibraz ederler.
Tapu Sicil Müdürü istemi hak sahibinden veya yetkili temsilcisinden geldiği ve ibraz edilen belgelerin de eksiksiz olduğunu tespit ettikten sonra, başvuru fişini düzenleyip işlemi ilgili memura havale eder.
İstemin karşılanabileceğinin anlaşılması halinde, vatandaşın sözlü istemi, işin mahiyetine göre tescil,terkin, istem belgesi veya resmi senet düzenlenerek görevlendirilen memurca yazılı hale getirilir.
Görevlendirilen memur, yapılacak işlem için gerekli tapu harcını hesaplayıp T.C Ziraat Bankası, Vakıflar Bankası, Halk Bankası, İş Bankası, Yapı ve Kredi Bankası şubesindeki vergi dairesi adına açılan hesaba yatırılması için tahakkuk fişi düzenleyerek vatandaşa verir.Ayrıca döner sermaye ücreti tahsil edilir.
Tapu harçları yatırıldıktan sonra, işlem resmi senet gerektiriyor ise, düzenlenen resmi senet Tapu Sicil Müdürünün huzurunda taraflar okutulur ve isteklerine uygun olup olmadığı sorulur.İsteklerine uygun olup olduğunu bildirmeleri halinde taraflar resmi senetteki adlarının olduğu yere “okudum” ibaresini kendi el yazıları ile yazıp imzalarlar.
Taraflar arasında okuma-yazma bilmeyenler var ise, yanlarında iki tanık getirmeleri istenir ve düzenlenen resmi senet taraflar ve tanıklar huzurunda yüksek sesle okunur ve isteklerine uygun olup olmadığı sorulur.İsteklerine uygun olduğu söylendiği takdirde, okuma-yazma bilmeyen kişinin adının üzerine “okundu” ibaresi yazılıp bu şahsın parmak izi ve varsa mühürü basılır ve tanıklarca tasdik ettirilir.
Sağır-dilsiz veya Türkçe bilmeyen kişilerin işlemlerinde ise yine yanlarında iki tanık ve yeminli tercüman getirmeleri istenir ve düzenlenen resmi senedin içeriği tercüman tarafından taraflar ve tanıklar huzurunda şahsa anlatılır ve isteğine uygun olup olmadığı sorulur.İsteğe uygun olması halinde bu kişilerin isminin üzerine “okundu” ibaresi yazılıp altına imzası alınır ve tanıklara tasdik ettirilir.İşlem tamamlandıktan sonra işlemin niteliğine göre tapu senedi veya ipotek belgesi düzenlenip ilgilisine verilir.
Kadastro Müdürlüklerine Başvuru Şekli
Kadastro Müdürlüklerinde işlem yaptırmak isteyenler bizzat veya vekilleri (temsilcileri) varsa kanuni temsilcisi(vekil, vasi, kayyım ve kanuni müşavir) vasıtasıyla önce Kadastro Müdürüne gerekli belgeleriyle müracaat ederek ne tür işlem yaptırmak istediklerini bildirirler.
Kadastro Müdürü işlemin taşınmaz mal maliki veya temsilcisinden geldiğini ve ibraz edilen belgelerin de eksiksiz olduğunu tespit ettikten sonra başvuru fişini düzenleyip işlemi ilgili memur ya da memurlar havale eder.
İstemin karşılanabileceğinin anlaşılması halinde ilgilisinin sözlü istemi görevli memurca işin mahiyetine göre istem belgesi düzenlenerek yazılı hale getirilir ve talep sahibinin imzası alınır.
Plan örneği taleplerinde 492 Sayılı Harçlar Kanununda belirtilen harç miktarı ilgilisi tarafından T.C. Ziraat Bankası, Vakıflar Bankası, Halk Bankası, İş Bankası, Yapı Kredi Bankasına veya ilgili maliye veznesine yatırılır.Diğer işlemlerde Döner Sermaye ücretleri ilgili Banka veya Döner Sermaye İşletmesi Saymanlığına yatırılır.
Büro ve arazi kontrol ve ölçüleri yapılarak işin gerektirmesi durumunda tescil bildirimi (beyanname) hazırlanır.Beyannameye danga pulu yapıştırılıp ilgililerin imzası alınarak tescil yapılmak üzere bir üst yazı ile Tapu Sicil Müdürlüğüne gönderilir.
BAĞIŞ (HİBE)
Gerekli Belgeler
- Bağışlanacak taşınmaz mala ait varsa tapu senedi, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge veya malikin sözlü beyanı,
- Bağışlayan ve bağışı kabul edenlerin fotoğraflı nüfus cüzdanları veya pasaportları, T.C Kimlik ve vergi numaraları
- Bağışlayanın bir, bağışı kabul edenin iki adet son altı ay içinde çekilmiş 6 x 4 cm. büyüklüğünde vesikalık fotoğrafları,
- Akitte taraflardan biri veya ikisi vekil, vasi, kayyım ve kanuni temsilci ile temsil edilecek ise, ayrıca temsile ilişkin belge.
İşlemin Mali Yönü
492 Sayılı Harçlar Kanununa göre ekli (4) sayılı tarifenin (4.a) pozisyonuna gereğince;
- Bağışlanan taşınmaz malın ve mülkiyetten gayri ayni hakların genel beyan döneminde beyan edilen değerinden (diğer yıllarda bir önceki senenin emlak vergisi değerine her yıl Vergi Usül Kanunu hükümleri uyarınca belirlenen yeniden değerleme oranı uygulanmak suretiyle bulunacak değerden) az olmamak üzere beyan edilen değeri üzerinden binde 54 oranında tapu harcı, bağışı kabul edenden tahsil edilir.
- Ayrıca taşınmaz malın varsa veraset ve intikal vergisi ile vakıf taviz bedeli ilişiği kestirilir.
- Bağış işleminden sonra, veraset ve intikal vergisi yönünden tapu sicil müdürlüğünce vergi dairesine duyuruda bulunulur.
- Döner sermaye İşletmesince belirlenen tarifeye göre ücret alınır.
TRAMPA
Gerekli Belgeler
- Trampası yapılacak taşınmaz mallara ait varsa tapu senetleri, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge ve malikin sözlü beyanı,
- Trampa yapılacak maliklerin veya yetkili temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanları veya pasaportları, T.C. Kimlik ve Vergi numaraları,
- Trampa yapanların son altı ay içinde çekilmiş 6x 4 cm. büyüklüğünde ikişer adet vesikalık fotoğrafı,
- Akitte taraflardan biri veya ikisi kanuni temsilci(vekil, vasi, kayyım)ile temsil edilecek ise, ayrıca temsile ilişkin belge.
İşlemin Mali Yönü
492 Sayılı Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı tarifenin (20.a) pozisyonuna göre;
- Taşınmaz malların trampa yolu ile devir ve iktisabında taşınmaz malların genel beyan döneminde beyan edilen emlak vergisi değerlerinden (diğer yıllarda bir önceki senenin emlak vergisi değerine her yıl Vergi Usül Kanunu hükümleri uyarınca belirlenen yeniden değerleme oranı uygulanmak suretiyle bulunacak değerden) az olmamak üzere, ilgililerce beyan edilecek değerleri üzerinden, her iki taraftan ayrı ayrı binde 15 oranında tapu harcıi tahsil edilir.
- Ayrıca taşınmaz malların varsa veraset ve intikal vergisi ile vakıf taviz bedeli ilişiği kestirilir.
- Döner Sermaye İşletmesince belirlenen tarifeye göre ücret alınır.
TAKSİM (PAYLAŞMA)
Gerekli Belgeler
Taksime konu olan taşınmaz malların varsa tapu senetleri, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge veya malikin sözlü beyanı,
- Taksim konusu taşınmaz malların ortak maliklerinin veya yetkili temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanları veya pasaportları, T.C Kimlik ve vergi numaraları,
- Ortak maliklerin ikişer adet 6x 4 cm. büyüklüğünde son altı ay içinde çekilmiş vesikalık fotoğrafı,
- Akitte taraflardan biri veya ikisi vekille temsil edilmiş ise, ayrıca temsile ilişkin belge,
- Elbirliği mülkiyet olarak kayıtlı taşınmaz mallarda (paylı mülkiyete dönüşmemiş veya muris adına kayıtlı) taşınmaz mal malikinin tüm mirasçıları arasında noterce düzenlenmiş ve mirasçıların fotoğraflarını taşıyan onaylı taksim sözleşmesi gereğince, (Sözleşmede mirasçılara tescil isteme yetkisi verilmiş ise her biri kendisine düşen taşınmaz malın tescilini isteyebilir.Tescil yetkisi yoksa, bütün mirasçıların tescil isteminde bulunması, bu mümkün olmadığı taktirde tescil için mahkemeden karar alınması gerekir.)
- Paylı mülkiyete yönelik taşınmazların pay sahipleri arasında aynen taksiminde, tüm maliklerin bizzat veya yetkili temsilcilerinin katılımıyla resmi senet düzenlenmek suretiyle;
İfrazen taksim işleminde ise, kadastro müdürlüğünce düzenlenecek değişiklik beyannamesiyle birlikte yine tüm maliklerin veya yetkili vekillerinin katılımıyla resmi senet düzenlenmek suretiyle taleplerin karşılanması.
İşlemin Mali Yönü
492 Sayılı Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı tarifenin (6.a, b, c)pozisyonlarına göre;
• Taksim, terekeye dahil taşınmaz malların, kanuni mansup mirasçılar arasında aynen ve ifrazen yapılacak ise veya imar parselasyon planları uygulama sonucu şuyulanan parsellerin pay sahipleri arsında rızaen veya hükmen yapılmakta ise, taşınmaz malların genel beyan döneminde beyan edilen emlak vergisi değerinden (diğer yıllarda bir önceki senenin emlak vergisi değerine her yıl Vergi Usül Kanunu hükümleri uyarınca belirlenen yeniden değerleme oranı uygulanmak suretiyle bulunacak değerden) az olmamak üzere beyan edilecek değerleri üzerinden binde 9 oranında tapu harcı,
• Paylı mülkiyete konu olan taşınmaz malların ifrazen veya hükmen pay sahipleri arasında aynen veya ifrazen taksiminde taşınmaz malların genel beyan döneminde beyan edilen emlak vergisi değerlerinden (diğer yıllarda bir önceki senenin emlak vergisi değerine her yıl Vergi Usül Kanunu hükümleri uyarınca belirlenen yeniden değerleme oranı uygulanmak suretiyle bulunacak değerden) az olmamak üzere beyan edilecek değerleri üzerinden binde 3,6 oranında tapu harcı, tahsil edilir.
• Varsa, taşınmaz malların veraset ve intikal vergisi ilişiği kestirilir.
• Döner Sermaye İşletmesince belirlenen tarifeye göre ücret alınır.
İPOTEK
Gerekli Belgeler
• İpotek edilecek taşınmaz mala ait varsa tapu senedi, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge veya malikin sözlü beyanı,
• Alacaklı ve borçlunun veya yetkili temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanları veya pasaportları, T.C Kimlik ve Vergi numaraları,
• Alacaklının iki, borçlunun bir adet son altı ay içinde çekilmiş 6 x 4 cm. büyüklüğünde vesikalık fotoğrafları,
• Akitte taraflardan biri veya ikisi vekille temsil edilmişse, ayrıca temsile ilişkin belge.
İşlemin Mali Yönü
492 Sayılı Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı tarifenin (7.a, b, c) pozisyonlarına göre;
• Aktin icrasından önce, ipotekle temin edilen borç miktarı üzerinden binde(3,6) tapu harcı ve 488 Sayılı Damga Vergisi Kanununa bağlı (1) sayılı tablonun (I.1.a)pozisyonuna göre de binde (7.5) oranında damga vergisi, ipotek borçlusundan tahsil edilir.
• Döner Sermaye İşletmesince belirlenen tarifeye göre ücret.
(*) 2644 Sayılı Tapu Kanunun 26 ncı maddesinde yapılan değişikliklerle konut yapanlara, ihracatlçılara, turizm tesisi yapanlarla işletmecilerine, sanayicilere, esnaf ve sanatkarlara konuları ile ilgili olarak kamu kurum ve kuruluşlarınca açılacak krediler ile tarımsal (zirai) krediler nedeniyle yapılacak ipotek işlemlerinde resmi senet düzenlenmesine gerek yoktur.Bu durumda taraflarca (borçlu ile kredi veren kamu kurum ve kuruluşları tarafından) imzalanmış sözleşmenin taşınmaz mal maliki veya yetkili vekili tarafından tapu idaresine verilerek ipotek tesis ve tescil isteminde bulunulması yeterlidir.
KAT İRTİFAKI KURULMASI
Gerekli Belgeler
• Ayırma için serbest mühendislerce düzenlenmiş ve uygunluğu Kadastro Müdürlüğünce kontrol edilerek onaylanmış plan ve eki belgeler,
• Ayrılması istenen taşınmaz malın sahibine ait veya yetkili temsilcilerinin nüfus cüzdanı ve temsil belgesi, T.C Kimlik ve ,vergi numaraları,
• İstendiği taktirde, tapu senetlerine yapıştırılmak üzere ayırmalarda (ayrılması istenilen parça sayısı kadar) taşınmaz mal sahibinin son altı ay içinde çekilmiş 6 x 4 cm. büyüklüğünde vesikalık fotoğrafı,
• Taşınmaz malın bulunduğu yere göre Belediye Encümeni veya İl İdare Kurulunun olumlu kararı
İşlemin Mali Yönü
492 Sayılı Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı tarifenin (6.a, b) pozisyonuna göre;
• Ayrılan taşınmaz malların genel beyan döneminde beyan edilen emlak vergisi değerinden (diğer yıllarda bir önceki senenin emlak vergisi değerine her yıl Vergi Usül Kanunu hükümleri uyarınca belirlenen yeniden değerleme oranı uygulanmak suretiyle bulunacak değerden) az olmamak kaydıyla, beyan edilecek değerleri üzerinden binde 9 oranında tapu harcı mal sahibinden tahsil edilir.
• Döner Sermaye İşletmesince belirlenen tarifeye göre ücret alınır.
DÜZELTME (TASHİH) İŞLEMLERİ
Gerekli Belgeler
• Üzerinde düzeltme istenen taşınmaz ait varsa tapu senedi, yoksa taşınmaz malın ada veya parsel numarasını belirtir belge veya malikin sözlü beyanı,
• Taşınmaz mal sahibinin veya yetkili temsilcisinin fotoğraflı nüfus cüzdanı veya pasaport, T.C Kimlik ve Vergi numaraları,
• Taşınmaz mal sahibinin son altı ay içinde çekilmiş 6 x 4 cm. büyüklüğünde bir adet vesikalık fotoğrafı,
• Düzeltme nedenini gösterir belgenin aslı veya onaylı örneği.
İşlemin Mali Yönü
492 Sayılı Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı tarifenin (13. c) pozisyonlarına göre her nevi cins ve kayıt tahsisinde taşınmazın genel beyan döneminde beyan edilen emlak vergisi değeri üzerinden (diğer yıllarda bir önceki senenin emlak vergisi değerine her yıl Vergi Usül Kanunu hükümleri uyarınca belirlenen yeniden değerleme oranı uygulanmak suretiyle bulunacak değerden) onbinde 5 tapu harcı, (İdarenin kendi kusurundan meydana gelen hatalar harca tabi değildir.)
Döner Sermaye İşletmesince belirlenen tarifeye göre ücret alınır.
Emlak Alırken...
Gayrimenkul alanlar ve satanların, Vergi yasalarında ve Harçlar yasasında yer alan bazı özel hükümleri önceden bilmelerinde sayısız yarar var. Gayrimenkul alanların; aldıkları gayrimenkulün geçmiş yıllarda emlak vergisi borcunun olup olmadığına, tapu değeri gösterilirken belirlenecek tutarın gelir vergisi ve harç yönünden taşıdığı özellikler, verilecek olan ilk emlak vergisi beyannamesi eşe yada çocuğa gayrimenkul alınması gibi hususlar dikkat edilmesi gereken başlıca noktaları oluşturuyor.İlgili, Belediyede Gayrimenkulun yıl içindeki değerlendirmesi öğrenildikten sonra satış yapılması gerekir.
Gayrimenkul satanlarında; gayrimenkulün tapudaki satış değeri bu değerin gelir vergisi ve harç yönünden önemi, satıştan doğan kazancın gelir vergisi şirketlerin gayrimenkul satışındaki vergi istisnası gibi hususlarda, satıcının dikkat etmesi gereken noktaları oluşturuyor.
Aşağıda gayrimenkul alanların ve satanların dikkat edecekleri noktalar, ayrı ayrı başlıklar altında ele alınarak açıklanmaya çalışılmıştır.
Gayrimenkul alımında dikkat edilecek noktalar
Gayrimenkulün geçmiş vergi borcu
Özellikle, kullanılmış gayrimenkul alanların, gayrimenkulün geçmiş yıllardaki emlak vergisinin ödenip ödenmediğini başka bir anlatımla, emlak vergisi borcunun olup olmadığını araştırmalarında yarar vardır. Bunun en pratik yolu, satıcıdaki makbuzları alıp kontrol etmek ve her ihtimale karşıda birer fotokopisini saklamaktır.Veya ilgili belediyesinden gayrimenkula ait borç olup olmadığı veya emlak beyannamesinin verilip verilmediği öğrenilebilir.
Emlak vergisi Yasası'nın 30.maddesinin son fıkrasına göre; satış konusu gayrimenkulün, satıldığı yıl ve geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak vergisinin ödenmesinden, alıcı ve satıcı müteselsilen yani zincerleme olarak sorumlu tutulurlar. Gayrimenkulü satın alan kişi, ödediği geçmiş yıl emlak vergilerini faiziyle birlikte daha sonra önceki sahibine rücu edebilir (1).
Gayrimenkulün tapudaki değeri
Gayrimenkulun tapudaki değeri birkaç açıdan önemlidir.
• Gelir Vergisi Açısından:
Gayrimenkullerin, iktisap yani edinme tarihinden itibaren 4 yıl içinde elden çıkarılmasından sağlanan kazanç "Değer artışı kazancı" olarak beyan edilip gelir vergisinin ödenmesi gerekiyor (GVK geçici md. 56/D-6) Satın aldığı gayrimenkulü 4 yıl içinde elden çıkarmaları söz konusu olanların, gayrimenkulün maliyet bedeline esas olan, alış bedelini düşük göstermemelerinde yarar var. Aksi halde, 4 yıl içinde satılması sonucu ortaya gerçeğin de üzerinde bir kar çıkar(2).
• Harç Yönünden
2001 yılı başından itibaren gayrimenkullerin harca esas olan değeri yüzde 56 oranında arttı. Gayrimenkulün gerçek alış bedelinin tapu harcına esas olan tutardan düşük olması halinde, gerçek alış bedelinin tapu senedine yazılmasını tapu işlemleri sırasında talep etmek mümkündür. Bu durum özellikle kamu görevlilerini "mal beyanı" yönünde önümüzdeki yıllarda da, vergi mükelleflerini de "nereden buldun" sorgulaması yönünden ilgilendiriyor.
• Harcın Oranı Yönünden
Gayrimenkul alımı sırasında, hem alıcı hem de satıcı; Tapu harcına esas değer üzerinden binde 15 oranında harcı ayrı ayrı öderler.
Gayrimenkul Harçları Oran (binde)
Gayrimenkul alım-satımında (alıcı veya satıcı ayrı ayrı) 15
Gayrimenkullerin, sermaye şirketlerine sermaye olarak konulması 36
Yapı kooperatiflerinin, ortaklarına dağıttığı gayrimenkullerin tapu işlerinde 1.8
Gayrimenkullerin mirasçılara intikalinde 9
Gayrimenkullerin ifraz,taksim ve birleştirme işlerinden 9
Gayrimenkul ipoteğinden sağlanan borç miktarı üzerinden 3.6
Kira sözleşmelerinde, kira süresinin tapuya tescilinde, hesaplanacak kira tutarı üzerinden sözleşme yoksa bir yıllık kira bedeli üzerinden 5.4
Arsa ve arazi üzerine yeniden inşa olunan binaların tescilinde emlak (bina) vergisi değeri üzerinden 15
Gayrimenkullerin, ölünceye kadar bakma anlaşmasına dayanarak edinilmesinde, emlak vergisi değeri üzerinden 15
Emlak Vergisi Beyannamesi
Gayrimenkul alanların 3 ay içinde emlak vergisi beyannamesi vermeleri gerekiyor.buna göre örneğin ocak 2004'de gayrimenkul alanların en geç 30 Mart 2005'e kadar emlak vergisi beyannamesi vermeleri gerekiyor. (EVK md. 23/c) emlak vergisi ise izleyen yılda ödenmeye başlanacak. Satıldığı yılın emlak vergisini ise satıcı ödeyecektir. Gayrimenkulün, bütçe yılının son üç ayı içinde, örneğin Kasım ayında alındığı durumlarda emlak vergisi beyannamesi gayrimenkulün alındığı tarihten itibaren "üç ay içerisinde" verilecek (EVK md.23).
Eşe ve çocuğa alınan gayrimenkul
Gayrimenkulun eş yada çocuğa alınması ancak ödemesinin aile reisi tarafından yapılması halinde "İvazsız" yani karşılıksız bir intikal söz konusu olur. Bu ise veraset ve intikal vergisine tabidir. Eş yada çocuğun beyanname verip yüzde 5 - 15 arasında oranı değişen, veraset ve intikal vergisini ödemeleri gerekir. Ancak aile reisinin eşe yada çocuğa gayrimenkulün bedelini "borç olarak'' vermesi halinde herhangi bir vergileme söz konusu olamaz (4).
Gayrimenkul satışında dikkat edilecek noktalar
Gayrimenkulün gerçek satış değeri
Gayrimenkulunüzün, gerçek satış değerinin, tapu harcına esas olan değerin altında olması halinde gerçek alım satım bedelinin, tapu senedinde ayrıca gösterilmesinin satıcı tarafından talep edilmesi gerekiyor. Bu durumda, tapu harcına esas olan tutar üzerinden harç alınır, ancak tapu senedinde gerçek satış bedeli yazılır.
Ödenecek harç
Gayrimenkul satışında, hem satıcı hem de alıcı, tapu harcına esas değer üzerinde, binde 15 oranında harcı ayrı ayrı öderler.
Kazancın gelir vergisi
Gayrimenkulün iktisap yani edinme tarihinden itibaren 4 yıl içinde satılması halinde satıştan doğan kazanç nedeniyle gelir vergisi ödenmesi söz konusu olabilir. Ancak 4 yıllık süre geçtikten sonra satılması halinde kazancın tutarı ne olursa olsun gelir vergisi ödenmez. (GVK geçici Md.56/D-6) Satılan gayrimenkul miras yada hibe yoluyla edinilmişse satış bedeli kaç milyar lira olursa ve ne zaman satılırsa satılsın,ortaya çıkan kazanç nedeniyle gelir vergisi ödenmez.
Şirketlerin gayrimenkul satışı
Şirketlerin, aktifinde kayıtlı olan gayrimenkulleri elden çıkarmaları halinde,beyan edecekleri asgari değer, ödeyecekleri harç oranı aynen yukarıda olduğu gibidir. Şirketler gayrimenkulün satışı nedeni ile fatura düzenlemek ve ayrıca KDV tahsil etmek zorundadırlar. Gayrimenkul ün satışından doğan kazanç da vergiye tabidir.
Kurumlar vergisi mükellefi olan şirketler,en az 2 yıldır işletmelerinin aktifinde kayıtlı olan gayrimenkulü sattıklarında, satıştan doğan kazancı sermayelerine eklerlerse :
- Gayrimenkul satış kazancı nedeni ile kurumlar vergisi ödemezler.
- Tapu harcı ödemezler.
- Satış işlemi de KDV ye tabi tutulmaz.
Ancak satıştan doğan kazanç nedeni ile yüzde 15 stopaj öderler.(KVK geçicimd.28)
Satışın belediyeye bildirilmesi
Gayrimenkulünü satanlar, ilerde emlak vergisine çöp vergisine yönelik bir takiple karşılaşabilirler. Bunu önlemek için gayrimenkulün satışını yaptıktan hemen sonra ilgili belediyeye bir dilekçe ile durumu bildirmelerinde yarar vardır.
Gayrimenkulü satanların kazanç vergisi
Gayrimenkulün iktisap (yani edinme) tarihinden itibaren 4 yıl geciktikten sonra satılması, örneğin 1996 yada daha önceki yıllardan edinilen gayrimenkulün satılması halinde kaç liraya satılırsa satılsın gelir vergisi ödenmeyecek (GVK geçici md.56/D6).
Satılan gayrimenkulün edinme tarihten itibaren 4 yıl içinde satılması halinde ise ortaya çıkan kazanç nedeni ile, gelir vergisi ödenmesi söz konusu olabilecek. Ancak gayrimenkulün miras yada hibe yoluyla edinildiği durumlarda satış bedeli kaç milyar lira olursa olsun gelir vergisi ödenmez. (GVK geçici md.56/D6)
1- Kazancın hesabı ve vergisi
Değer artışı kazancı olarak nitelendirilen gayrimenkul satışı kazancı "iktisap tarihinden itibaren 4 yıl içinde satılan" gayrimenkuller için söz konusu.Bu süre geçtikten sonra gayrimenkul kaç liraya satılırsa satılsın gelir vergisi ödenmez.(GVK geçici md.56/D-6).örneğin 10 mart 1997'de satın aldığı gayrimenkulü 9 mart 2001 de satan ve bundan da 50 milyar lira kazanç sağlayan bir kişi bu kazancı nedeniyle gelir vergisi ödeyecek. Oysaki iki gün daha bekleyip 11 mart 2001'de satış yapsaydı 50 milyarlık kazancı nedeni ile 50 lira dahi gelir vergisi ödemeyecekti.
2- Verginin hesabı
Gayrimenkulün satışından doğan ve 3,5 milyar lirayı aşan kazanç kısmı üzerinden, Gelir vergisi Kanunu'ndaki vergi "vergi tarifesine göre" yüzde 20-45 arasında değişen gelir vergisi hesaplanır. Gelir vergisinin yüzde 10'u kadar da "fon payı" tahakkuk ettirilir.
Sonuç
Gayrimenkul alım-satımında, çok sayıda vergi ve harç ile bağlantılı özel durumlar söz konusu. Alım-satım işlemleri sırasında ve sonrasında bunların göz önüne alınması ve o yönde işlem yapılması, cezalı uygulamalarla ve vergilerle karşılaşmayı önleyebilecek.
